La Loi de Finances 2026 vient d’être adoptée.

Comme chaque année, elle apporte des ajustements fiscaux qui peuvent avoir un impact direct sur :

· votre patrimoine immobilier

· vos projets de transmission

· votre stratégie d’épargne

· votre fiscalité personnelle

Certaines mesures renforcent des dispositifs existants, d’autres introduisent de nouvelles contraintes. Voici une analyse claire des dispositions les plus structurantes pour les particuliers et les chefs d’entreprise

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I. Immobilier : fiscalité, investissement et plus-values

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L’immobilier reste au cœur des priorités du législateur en 2026. Trois axes dominent : l’investissement locatif, la rénovation énergétique et la revente.

1. Un nouveau dispositif d’investissement locatif : l’amortissement « Jeanbrun »

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Un nouveau mécanisme fiscal voit le jour en 2026 pour encourager l’investissement locatif à vocation abordable.

Principe

Le dispositif permet de pratiquer un amortissement fiscal sur le prix d’acquisition du bien, déductible des revenus fonciers.

Concrètement : Vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du logement, réduisant ainsi votre base imposable.

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Conditions principales

· Engagement de location de 9 ans minimum

· Respect de plafonds de loyers

· Plafonds de ressources du locataire

· Location en secteur intermédiaire, social ou très social

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Avantage fiscal

Plus le niveau social du logement est élevé, plus l’avantage fiscal est important.

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Type de location              Taux d’amortissement               Plafond de déduction

Intermédiaire                                3,5 %                                         8 000 €

Sociale                                            4 %                                        10 000 €

Très sociale                                  4,5 %                                       12 000 €

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Analyse notariale

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Ce dispositif peut être intéressant pour :

· Les contribuables fortement imposés

· Les investisseurs souhaitant créer du déficit foncier maîtrisé

· Les stratégies de constitution de patrimoine locatif long terme

Attention cependant : La rentabilité doit être étudiée globalement (rendement réel, contraintes locatives, gestion, fiscalité à la revente).

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2. Rénovation énergétique : prolongation du “super-déficit foncier”

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Le plafond majoré de déficit foncier (21 400 € au lieu de 10 700 €) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les rénovations énergétiques lourdes.

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Ce que cela signifie

Si vous réalisez des travaux permettant de sortir un logement du statut de “passoire thermique”, vous pouvez imputer jusqu’à 21 400 € de déficit sur votre revenu global.

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Opportunité patrimoniale

· Améliorer la valeur du bien

· Réduire l’impôt

· Anticiper les interdictions progressives de location

La rénovation devient ici un levier fiscal stratégique, pas seulement environnemental.

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3. Plus-values immobilières : exonérations prolongées

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Deux dispositifs sont prolongés jusqu’en 2027 :

· Exonération en cas de cession à un opérateur créant du logement social ou intermédiaire

· Abattement exceptionnel en zones tendues

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Conseil pratique

Si vous détenez un terrain ou un bien situé en zone tendue, il peut être intéressant de vous diriger vers des opérateurs type « bailleurs sociaux » pour réduire éventuellement votre imposition sur la plus-value immobilière.

Cette exonération étant temporaire, une analyse du calendrier de vente peut être pertinente.

Le timing fiscal devient un outil stratégique.

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II. Transmission d’entreprise : un Pacte Dutreil plus encadré

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Le Pacte Dutreil, outil clé pour transmettre une entreprise avec 75 % d’abattement sur les droits de donation ou de succession, est durci.

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1. Exclusion des actifs non professionnels

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Les “biens de confort” (résidences secondaires, œuvres d’art, actifs non nécessaires à l’activité) sont désormais exclus du calcul de l’abattement.

Cela oblige à une analyse fine de la structure patrimoniale de l’entreprise.

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2. Allongement de la durée de conservation

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L’engagement collectif de conservation des titres passe de 4 à 6 ans après transmission.

Cela renforce la logique de transmission familiale durable.

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Analyse stratégique

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Les transmissions devront être encore plus préparées avec les professionnels qui vous accompagnent et notamment votre notaire :

· Audit des actifs

· Structuration juridique en amont

· Réorganisation éventuelle des holdings

· Anticipation du calendrier

La transmission doit être parfaitement anticipée pour la sécuriser et l’optimiser (notamment fiscalement).

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III. Épargne et fiscalité personnelle : ce qui évolue

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1. Plan d’Épargne Retraite (PER) : fin de l’avantage fiscal après 70 ans

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Les versements effectués après 70 ans ne seront plus déductibles fiscalement.

Cela modifie les stratégies d’optimisation retraite pour les contribuables seniors.

Il devient essentiel d’anticiper les versements avant cet âge.

2. PFU et barème progressif : plus de flexibilité

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L’option pour l’imposition au barème progressif des revenus mobiliers n’est plus irrévocable.

Cela permet une gestion plus fine selon l’évolution des revenus annuels.

Un arbitrage annuel devient possible.

3. Vers la dématérialisation des successions

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La télétransmission des déclarations de succession est facilitée.

Objectif :

· Simplifier

· Accélérer

· Sécuriser les démarches

Cette évolution modernise la pratique notariale. Le notaire pourra ainsi télétransmettre la déclaration de succession à l’administration fiscale.

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IV. Ce que cela signifie concrètement pour vous

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La Loi de Finances 2026 ne bouleverse pas l’ensemble du paysage fiscal, mais elle renforce trois tendances :

1. L’encadrement des transmissions

2. L’incitation à la rénovation énergétique

3. La responsabilisation des investisseurs

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Chaque situation étant unique, les impacts varient selon :

· Votre niveau d’imposition

· Votre patrimoine immobilier

· Votre stratégie d’entreprise

· Votre âge

· Vos objectifs successoraux

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Notre conseil

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Ne pas réagir dans l’urgence. La fiscalité évolue chaque année. La cohérence patrimoniale se construit sur le long terme.

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Un rendez-vous d’analyse chez votre notaire permet :

· D’identifier les opportunités

· D’éviter les erreurs

· De sécuriser juridiquement votre situation personnelle et patrimoniale,

· D’optimiser fiscalement la détention et la transmission de votre patrimoine

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FAQ – Loi de Finances 2026

La Loi de Finances 2026 impacte-t-elle tous les propriétaires ?

Non, mais elle peut concerner les investisseurs locatifs, les vendeurs en zones tendues et les propriétaires réalisant des travaux énergétiques.

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Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il les anciens mécanismes ?

Il s’inscrit dans une nouvelle logique d’incitation à la location abordable. Il doit être étudié au cas par cas.

Le dispositif PINEL est supprimé.

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Faut-il revoir sa stratégie de transmission d’entreprise ?

Oui, notamment si vous envisagez un Pacte Dutreil. Les nouvelles règles nécessitent une analyse préalable approfondie.

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Est-ce le bon moment pour vendre un bien immobilier ?

Cela dépend de votre situation, de la localisation du bien et des dispositifs d’exonération applicables.

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Conclusion

La Loi de Finances 2026 confirme une chose : La fiscalité devient de plus en plus stratégique.

Immobilier, transmission, épargne : chaque décision doit être pensée dans une logique globale.

Notre étude vous accompagne pour analyser ces évolutions et adapter votre stratégie patrimoniale.

Coup de cœur immobilier : les bons réflexes quand on achète en couple

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(Mariés, pacsés ou en concubinage)

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Acheter un bien immobilier à deux est souvent l’aboutissement d’un projet de vie. Mais juridiquement, un achat en couple n’a rien d’un acte neutre.

Selon que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, les règles applicables diffèrent profondément, notamment en cas de séparation, de revente ou de décès.

Avant de signer, il est essentiel de comprendre une réalité : L’amour n’a pas de régime juridique. Le patrimoine, si.

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Cet article vous propose une lecture claire, structurée et approfondie des enjeux.

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I. Première question essentielle : dans quel cadre juridique achetez-vous ?

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Le statut du couple détermine :

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· La propriété du bien

· La répartition des droits

· Les règles en cas de séparation

· La protection en cas de décès

· Les conséquences fiscales

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Ne pas l’anticiper peut créer des situations juridiquement lourdes.

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II. Vous êtes mariés : tout dépend de votre régime matrimonial

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1. Mariage sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts)

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C’est le régime par défaut si aucun contrat n’a été signé.

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Principe

Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, même si un seul époux finance.

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Exemple concret :

· Monsieur finance seul l’apport

· Madame ne participe pas financièrement

· Le bien est acheté pendant le mariage

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Le bien est commun, sauf clause spécifique ou emploi de fonds propres dûment prouvé.

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Risques en cas de divorce

· Partage à 50/50 en principe

· Difficultés si financement déséquilibré

· Nécessité de justifier les apports

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En cas de décès

Le conjoint survivant est héritier, mais :

· En présence d’enfants, les droits varient

· La pleine propriété n’est pas automatique

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2. Séparation de biens : attention à l’indivision

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Dans ce régime :

· Chacun reste propriétaire de ce qu’il finance

· Le bien acheté à deux est détenu en indivision

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L’acte d’achat doit préciser la quote-part exacte :

· 50/50

· 70/30

· 90/10

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Erreur fréquente :

‍Répartition 50/50 alors que l’apport est très déséquilibré.

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En cas de séparation :

· Le partage se fera selon la quote-part indiquée

· Pas selon la réalité financière si elle n’est pas mentionnée

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3. La clause de remploi : souvent oubliée

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Si un époux finance avec :

· Héritage

· Donation

· Vente d’un bien propre

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Il faut prévoir une clause de remploi dans l’acte.

Sinon, le bien risque d’entrer dans la communauté.

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III. Vous êtes pacsés : une fausse impression de protection

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Depuis 2007, le PACS est par défaut sous séparation de biens.

Beaucoup de couples pensent être protégés comme des époux. Ce n’est pas le cas.

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1. En cas de séparation

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· Application du droit de l’indivision

· Vente possible si désaccord

· Risque de blocage si un partenaire refuse

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2. En cas de décès

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Le partenaire pacsé n’est pas héritier légal.

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Sans testament :

· Les héritiers du défunt récupèrent sa part

· Le partenaire peut se retrouver en indivision avec les parents ou enfants

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C’est l’un des risques majeurs en pratique notariale.

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IV. Vous êtes en concubinage : le cadre le plus fragile

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Le concubinage n’offre aucune protection juridique automatique.

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1. Achat à deux

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Chaque partenaire détient une quote-part.

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En cas de séparation :

· Soit vente amiable

· Soit procédure judiciaire

· Soit rachat de soulte

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2. En cas de décès

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Le concubin survivant :

· N’est pas héritier

· N’a aucun droit automatique

· Peut devoir quitter le logement

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Même après 20 ans de vie commune.

C’est une situation extrêmement fréquente en pratique.

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V. L’indivision : un mécanisme souvent mal compris

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L’indivision est simple au moment de l’achat. Elle peut devenir complexe en cas de conflit.

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Principe :

· Toute décision importante nécessite l’accord des deux

· L’un peut demander la sortie d’indivision à tout moment

« Nul n’est tenu de rester dans l’indivision »

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Conséquence :

· Vente forcée possible

· Procédures longues et coûteuses

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VI. Les solutions juridiques pour sécuriser l’achat

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Un notaire ne se contente pas de rédiger l’acte.

Il peut mettre en place des outils juridiques adaptés :

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1. Convention d’indivision

· Stabilise la situation

· Encadre la gestion du bien

· Peut interdire la vente pendant une durée déterminée

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2. Testament

· Protège le partenaire

· Permet d’organiser la transmission

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3. Donation entre époux

· Protection renforcée

· Droits élargis pour le conjoint survivant

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4. Clause de tontine

· Protection maximale du survivant

· Solution adaptée dans certains cas spécifiques

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Chaque solution doit être analysée selon :

· La situation familiale

· La présence d’enfants

· Le patrimoine existant

· Les objectifs de transmission

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VII. L’enjeu fiscal : un aspect stratégique

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Le statut du couple impacte :

· Les droits de succession

· Les abattements

· La fiscalité en cas de donation

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Exemple :

Situation Droits de succession

Mariés Exonération totale

Pacsés Exonération totale

Concubins Taxation à 60 %

Ce point à lui seul justifie une anticipation.

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VIII. Les erreurs les plus fréquentes observées en étude

· Répartition 50/50 automatique sans réflexion

· Absence de testament

· Oubli de clause de remploi

· Méconnaissance des conséquences successorales

· Mauvaise anticipation d’un rachat de soulte

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Ces situations génèrent ensuite :

· Conflits

· Procédures

· Blocages patrimoniaux

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IX. Le rôle du notaire : sécuriser le projet, pas seulement l’acte

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Acheter en couple n’est pas seulement une opération immobilière.

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C’est un acte structurant pour :

· Le patrimoine

· La protection du conjoint

· La transmission future

· La stabilité familiale

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L’accompagnement notarial permet :

· D’adapter l’acte à votre situation réelle

· D’anticiper les risques

· De sécuriser juridiquement votre engagement

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Conclusion

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Un coup de cœur immobilier est un moment fort.

Mais un achat réussi est un achat sécurisé.

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Avant de signer, prenez le temps d’analyser :

· Votre statut

· Votre régime

· Votre protection

· Vos objectifs patrimoniaux

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Parce qu’un projet à deux mérite une structure juridique solide.

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FAQ – Achat immobilier en couple : vos questions les plus fréquentes

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Peut-on acheter un bien immobilier en concubinage ?

Oui, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en concubinage. Dans ce cas, les concubins achètent généralement en indivision, avec une quote-part précisée dans l’acte (par exemple 50/50 ou 60/40). En revanche, le concubinage n’offre aucune protection automatique en cas de séparation ou de décès, ce qui rend indispensable l’anticipation avec un notaire.

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Acheter en couple : vaut-il mieux être marié, pacsé ou concubin ?

Tout dépend de votre situation familiale, patrimoniale et de vos objectifs. En pratique :

· Le mariage offre la protection la plus complète, notamment en cas de décès (selon le régime matrimonial).

· Le PACS offre une protection fiscale intéressante, mais ne crée pas automatiquement de droits successoraux.

· Le concubinage est juridiquement le plus fragile, notamment en cas de décès (droits de succession à 60 % pour le survivant).

Un notaire peut vous aider à choisir la solution la plus adaptée avant l’achat.

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Est-ce que le partenaire pacsé hérite automatiquement ?

Non. Le partenaire pacsé n’est pas héritier légal. Sans testament, il n’héritera pas, même si le couple vivait ensemble depuis longtemps.

En revanche, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession si un testament existe. C’est pourquoi, en cas d’achat immobilier, un testament est très souvent recommandé.

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Est-ce que le concubin hérite automatiquement ?

Non. Le concubin n’est jamais héritier légal. Sans dispositif anticipé, le survivant n’a aucun droit automatique sur le bien.

De plus, si un concubin hérite par testament, la fiscalité est très lourde : les droits de succession peuvent atteindre 60 %.

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Acheter à deux : comment déterminer les parts (50/50, 70/30…) ?

Les parts doivent être indiquées dans l’acte d’achat, en fonction du financement réel :

· Apport personnel

· Montant emprunté

· Capacité de remboursement

· Participation au crédit

Une erreur fréquente est de faire du 50/50 “par simplicité”, alors que l’un finance beaucoup plus. En cas de séparation, cela peut créer une injustice et des tensions.

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Si un seul paie le crédit, est-ce que le bien lui appartient ?

Pas forcément.

· En mariage sous communauté, le bien peut être commun même si un seul finance.

· En indivision (PACS, concubinage, séparation de biens), la propriété dépend des quotes-parts indiquées dans l’acte.

Le fait de payer seul le crédit ne suffit pas automatiquement à modifier la propriété.

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Que se passe-t-il en cas de séparation si on a acheté en indivision ?

En cas de séparation, plusieurs options existent :

· Vente du bien et partage du prix

· Rachat de la part de l’autre (rachat de soulte)

· Maintien temporaire en indivision

Si aucun accord n’est trouvé, l’un des indivisaires peut demander la vente judiciaire. L’indivision peut donc devenir une source de blocage si elle n’est pas encadrée.

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Peut-on forcer la vente d’un bien acheté en couple ?

Oui, dans certains cas. En indivision, la loi prévoit que “nul n’est tenu de rester dans l’indivision”. Si l’un des propriétaires souhaite sortir, il peut demander la vente, même si l’autre refuse.

C’est pourquoi il est souvent utile de prévoir une convention d’indivision.

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Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?

Une convention d’indivision est un document juridique qui permet de :

· Fixer les règles de gestion du bien

· Encadrer la sortie d’indivision

· Prévoir une durée minimale pendant laquelle on ne peut pas imposer la vente

· Organiser les modalités en cas de séparation

C’est une solution particulièrement utile pour les couples pacsés ou concubins.

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Qu’est-ce qu’une clause de remploi ?

La clause de remploi est une clause insérée dans l’acte de vente, notamment pour les couples mariés.

Elle permet de préciser que l’achat est financé avec des fonds propres (héritage, donation, vente d’un bien personnel). Sans cette clause, le bien peut être considéré comme commun, même si l’argent venait d’un seul époux.

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Faut-il faire un testament quand on achète en couple ?

Dans beaucoup de cas, oui.

· En PACS : le testament est souvent indispensable car le partenaire n’hérite pas automatiquement.

· En concubinage : le testament est fortement recommandé, même si la fiscalité reste lourde.

· En mariage : il est parfois utile selon la situation familiale (enfants, famille recomposée, etc.).

Le notaire peut vous orienter vers la solution la plus adaptée (testament, donation entre époux, etc.).

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Acheter en couple : que se passe-t-il si l’un décède ?

Cela dépend de votre statut :

· Mariés : le conjoint survivant a des droits successoraux.

· Pacsés : aucun droit automatique sans testament.

· Concubins : aucun droit automatique, avec une fiscalité très pénalisante.

C’est une question essentielle à anticiper dès l’achat, surtout si le bien est la résidence principale.

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Acheter en couple : la clause de tontine est-elle une bonne solution ?

La clause de tontine peut être une solution efficace pour protéger le survivant, car elle prévoit que le bien revient automatiquement au dernier vivant.

Cependant, elle n’est pas adaptée à toutes les situations, notamment en présence d’enfants, et peut avoir des conséquences fiscales. Elle doit être étudiée au cas par cas avec le notaire.

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Acheter en couple : qui est le mieux protégé en cas de décès ?

Le mieux protégé est généralement :

1. Le conjoint marié (selon régime matrimonial et situation familiale)

2. Le partenaire pacsé avec testament

3. Le concubin, qui reste très peu protégé juridiquement et fiscalement

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Quels sont les meilleurs réflexes avant de signer un achat immobilier en couple ?

Avant de signer, il est recommandé de :

· Vérifier votre statut (mariage, PACS, concubinage)

· Identifier votre régime matrimonial ou votre convention de PACS

· Définir clairement la répartition financière

· Prévoir la gestion du bien en cas de séparation

· Anticiper la transmission en cas de décès

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Un rendez-vous notarial permet d’éviter les erreurs les plus fréquentes.

Rachat de soulte :définition, calcul, frais et rôle du notaire lors d’une séparation

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Lors d’une séparation (divorce, rupture de PACS ou de concubinage), la question du devenir du logement commun se pose très fréquemment. Lorsque l’un des ex-conjoints souhaite conserver le bien immobilier, le rachat de soulte constitue une solution juridique permettant de mettre fin à l’indivision tout en assurant un partage équitable du patrimoine.

Cette opération, souvent perçue comme complexe, implique des enjeux juridiques, financiers et fiscaux importants. L’intervention du notaire est indispensable pour sécuriser l’opération et prévenir tout litige ultérieur.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

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Le rachat de soulte est une opération juridique par laquelle l’un des indivisaires rachète la part de l’autre sur un bien immobilier détenu en commun. En contrepartie, il verse une somme d’argent appelée soulte, correspondant à la valeur de la quote-part cédée.

Sur le plan juridique, il s’agit :

• d’un partage mettant fin à l’indivision,
• entraînant un transfert de propriété immobilière.

Le rachat de soulte doit obligatoirement être formalisé par un acte notarié, seul garant de la sécurité juridique et de l’opposabilité de l’opération aux tiers.

Dans quels cas recourir à un rachat de soulte ?

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Le rachat de soulte est principalement utilisé dans les situations suivantes :

Rachat de soulte en cas de divorce

Lors d’un divorce, le rachat de soulte permet à l’un des époux de conserver le logement familial tout en indemnisant l’autre de sa part.

Il est à noter que l’intention de mettre fin à l’indivision par l’attribution du bien à l’un des époux pourrait et devrait prévue avant le divorce, notamment lorsqu’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel.

Ainsi, le projet de partage devrait être établi concomitament à l’établissement de la convention portant règlement de toutes les conséquences de la séparation du couple (pension alimentaire, prestation compensatoire, garde des enfants…).

Rachat de soulte après une séparation de partenaires pacsés

Les partenaires pacsés peuvent également procéder à un rachat de soulte, selon les règles prévues par leur convention de PACS ou le régime légal.

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Rachat de soulte entre concubins

Les concubins sont en principe propriétaires en indivision. Le rachat de soulte permet de sortir de cette indivision sans vendre le bien.

Dans tous les cas et cela concerne les trois points visés ci-dessus, il faut retenir que plus on anticipe les conséquences de la séparation et plus ilest alors facile de régler en amont les problèmes dans de bonnes conditions.

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Rachat de soulte et statut juridique du couple

Les modalités du rachat de soulte dépendent étroitement du statut juridique du couple.

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Époux mariés

Selon le régime matrimonial :

• Communauté légale : répartition en principe     à 50/50
• Séparation de biens :     répartition selon les apports réels
• Communauté universelle :     analyse spécifique requise

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Partenaires pacsés

Le régime applicable dépend :

• soit du régime légal de séparation de biens,
• soit des clauses prévues dans la convention de PACS.

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Concubins

La répartition s’effectue selon les quotes-parts indiquées dans l’acte d’acquisition (souvent 50/50, mais pas systématiquement).

Chaque situation nécessite une analyse personnalisée, réalisée par le notaire.

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Comment se calcule un rachat de soulte ?

Le calcul du rachat de soulte repose sur plusieurs éléments essentiels.

1. L’évaluation du bien immobilier

Le bien est estimé à sa valeur vénale actuelle, en tenant compte du marché immobilier local.
Cette estimation peut être réalisée par :

• le notaire,
• un agent immobilier,
• un expert immobilier indépendant.

2. Le capital restant dû

Le capital restant dû sur le prêt immobilier est déduit de la valeur du bien.

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3. La quote-part de chaque indivisaire

La soulte correspond à la valeur de la part cédée.

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Exemple de calcul

• Valeur du bien : 300 000 €
• Capital restant dû : 100 000 €
• Valeur nette : 200 000 €
• Quote-part de l’ex-conjoint : 50 %

Montant de la soulte : 100 000 €

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Comment financer un rachat de soulte ?

Dans la majorité des cas, le rachat de soulte nécessite un financement bancaire.

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Plusieurs solutions existent :

• souscription d’un nouveau prêt immobilier,
• intégration de la soulte dans le crédit existant,
• rachat global du prêt.

La banque exigera :

• la désolidarisation de l’ex-conjoint,
• la reprise intégrale du prêt par l’emprunteur restant,
• une assurance emprunteur adaptée.

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Assurance emprunteur et rachat de soulte

L’assurance emprunteur est un point souvent sous-estimé lors d’un rachat de soulte.

En pratique :

• l’assurance existante doit être modifiée ou résiliée,
• une nouvelle assurance individuelle est généralement exigée,
• le coût de l’assurance peut impacter significativement la capacité d’emprunt.

Le notaire travaille en coordination avec l’établissement bancaire pour sécuriser cet aspect de l’opération.

Quels sont les frais liés à un rachat de soulte ?

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Les frais de notaire

Les frais comprennent :

• le droit de partage, fixé à 1,1 % de l’actif net partagé,
• les émoluments du notaire,
• les frais administratifs et de publicité foncière.

Les frais bancaires

Ils peuvent inclure :

• frais de dossier,
• frais de garantie (hypothèque ou caution),
• indemnités de remboursement anticipé, le cas échéant.

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Quelle fiscalité pour un rachat de soulte?

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En principe :

• aucune imposition sur la plus-value lorsque le bien constitue la résidence principale,
• exonération admise dans le cadre d’un partage consécutif à une séparation.

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En revanche, des règles spécifiques s’appliquent :

• aux résidences secondaires,
• aux biens locatifs,
• à certaines situations patrimoniales complexes.

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Un conseil notarial permet de sécuriser le traitement fiscal de l’opération.

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Cas particuliers et situations complexes

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Soulte négative

Lorsque la valeur du bien est inférieure au capital restant dû, aucune soulte n’est versée, mais la reprise de dette doit être précisément encadrée.

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Désaccord sur la valeur du bien

En cas de désaccord, le recours à un expert immobilier indépendant est recommandé afin d’éviter un contentieux.

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Délais

Un rachat de soulte nécessite généralement :

• 2 à 3 mois pour le financement bancaire,
• 1 à 2 mois pour la rédaction et la publication de l’acte notarié.

Peut-on refuser un rachat de soulte ?

Aucun indivisaire ne peut être contraint d’accepter un rachat de soulte.
En cas de désaccord persistant :

• le bien peut être vendu,
• ou faire l’objet d’une licitation judiciaire.

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Pourquoi faire appel à un notaire pour un rachat de soulte ?

Le notaire joue un rôle central à chaque étape :

• analyse juridique et patrimoniale,
• calcul précis de la soulte,
• rédaction de l’acte de partage ou d’attribution,
• coordination avec les banques et avocats,
• publication de l’acte.

Son intervention garantit la sécurité juridique, l’équilibre du partage et la prévention des litiges futurs.

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Questions fréquentes sur le rachat de soulte

Le rachat de soulte est-il obligatoire ?

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Non. Il s’agit d’une solution parmi d’autres pour sortir de l’indivision.

Peut-on racheter une soulte sans crédit ?

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Oui, si l’acquéreur dispose des fonds nécessaires.

Combien de temps prend un rachat de soulte ?

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En moyenne, entre 3 et 5 mois selon la complexité du dossier.

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Conclusion

Le rachat de soulte constitue une solution efficace pour conserver un bien immobilier lors d’une séparation, à condition d’en maîtriser les implications juridiques, financières et fiscales.
L’accompagnement par un notaire est essentiel pour sécuriser l’opération, protéger les intérêts de chaque partie et anticiper les conséquences patrimoniales à long terme.

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Si cette année encore, vous décidez de bien garnir les souliers de vos proches, vos cadeaux échappent au fisc...

À condition toutefois de rester raisonnable.

Quelques billets dans une enveloppe, un chèque, des bijoux. etc. Les idées ne manquent pas pour décorer le pied du sapin. Apriori, aucun de vos cadeaux ne sera taxé.

Mais si l'administration fiscale considère qu'il ne s’agit pas de simples présents mais bel et bien de « dons manuels » alors vos cadeaux doivent être déclarés et soumis à l'imposition (après application de certains abattements).

Présents d'usage

Juridiquement, les présents d'usage ne sont ni rapportables fiscalement, ni civilement. Vous êtes libre de gratifier vos proches par des cadeaux sans avoir à en justifier auprès de l’administration fiscale et sans qu’il en soit tenu compte lors de votre succession. Si la règle est simple, la pratique l’est un peu moins. Le législateur n’a pas défini avec précision le présent d'usage et notamment les critères à retenir pour les distinguer des dons manuels qui sont eux rapportables et taxables.

Une occasion particulière

Deux conditions sont à respecter pour que le cadeau soit considéré comme un présent d’usage :

Pour ne pas être taxé ou remis en cause, il doit donc être fait lors d’une occasion particulière : Noël, un anniversaire, une réussite à un examen, un mariage, etc. Et avoir une valeur raisonnable en comparaison à vos propres ressources.

Dons manuels

Si l’une de ces deux conditions est manquante, votre geste sera qualifié de don manuel et, à ce titre, devra être déclaré aux impôts et éventuellement taxé (sauf si sa valeur est en-deçà des abattements fiscaux, voir ci-dessous).

Donations et abattements

En matière de donation, deux abattements vous permettent de vous montrer généreux à l’égard de vos enfants et vos petits-enfants, sans verser un euro au fisc. Ils sont cumulables et renouvelables tous les quinze ans. Attention à ne pas les confondre.

Pour enfants ou petits-enfants :

Le premier, d’un montant de 100 000€ (enfant) ou 31 865€(petits-enfants) est applicable sans condition.

Concrètement, il est utilisable quel que soit le bien donné (somme d’argent, bijou, bien immobilier, etc) et quel que soit votre âge ou celui de votre enfant ou petit-enfant.

 Dons d’argent et donateur âgé de plus de 80 ans :

Le second d’un montant de 31 865€ ne s’applique qu’aux dons d’argent et ne peut intervenir que si vous avez moins de 80 ans et que votre enfant ou petit-enfant (ou neveu et nièce, si vous n’avez pas d’enfant) est majeur.Compte tenu de ces montants, vos cadeaux de Noël même s’ils dépassent la valeur d’un simple présent d’usage, pourront s’effectuer, le plus souvent, en franchise d’impôt (d’autant que votre conjoint peut faire de même avec ses enfants et petits-enfants, ce qui double les abattements).

Les bons formulaires pour le fisc

Dans le mois qui suit la date de la donation, votre enfant ou petit-enfant doit souscrire un imprimé spécifique en double exemplaires et le déposer ou l’expédier au service des impôts des entreprises de son domicile.Si le don excède la valeur de l’abattement, le formulaire doit être accompagné du paiement des droits de donation.

Mais il est aussi possible (et même préférable) de se rendre chez son notaire qui pourra vous conseiller sur les clauses à insérer dans la donation et se chargera d’effectuer les formalités fiscales.

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