Donations aux enfants et petits-enfants  :

les règles et abattements 2026

Offrir un bien immobilier, une somme  d'argent ou des valeurs mobilières à ses enfants ou petits-enfants n'est pas  qu'un geste d'amour — c'est aussi l'un des actes patrimoniaux les plus  intelligents qui soit. À condition de connaître les règles.

Ce  que vous allez apprendre dans cet article

•        Les abattements fiscaux applicables en 2026 selon le  lien de parenté

•        Le don familial de sommes d'argent : un abattement  supplémentaire méconnu

•        Les 4 types de donations (simple, nue-propriété,  donation-partage, don manuel)

•        Le barème des droits de donation quand on dépasse les  abattements

•        Les conditions légales à respecter et les 4 erreurs à  éviter absolument

À l'occasion de la Fête des Mères, votre étude notariale vous propose un tour complet des donations familiales en 2026. Parce qu'offrir autrement, c'est aussi transmettre durablement.

1. Qu'est-ce qu'une donation et pourquoi en faire une ?

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La donation est un acte juridique notarié par lequel une personne (le donateur) transmet, de son vivant et sans contrepartie, un bien ou une somme d'argent à une autre personne (le donataire). À la différence d'un héritage, elle prend effet immédiatement et permet au donateur de voir de ses propres yeux le bénéfice procuré à ses proches.

Mais la donation n'est pas seulement un geste affectif : c'est l'un des outils fiscaux les plus puissants du droit patrimonial français. Elle permet de transmettre des sommes importantes en franchise d'impôt, grâce à des abattements légaux renouvelables tous les 15ans.

💡  La règle des 15 ans : le levier clé de la transmission

Chaque  abattement se recharge intégralement au bout de 15 ans. Un parent qui fait  une donation à 55 ans peut en faire une nouvelle à 70 ans dans les mêmes  conditions fiscales. Commencer tôt, c'est multiplier les cycles  d'optimisation sur la durée d'une vie.

2. Les abattements en vigueur en 2026 : le tableau complet

Les abattements sont des montants transmis en franchise totale de droits de donation. Ils varient selon le lien de parenté et se cumulent dans certains cas.

2.1 Les abattements selon le lien de parenté

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2.2 Le don familial de sommes d'argent : un abattement supplémentaire

En plus des abattements classiques, ilexiste un dispositif spécifique pour les dons d'argent entre membres d'une mêmefamille, souvent méconnu mais très efficace.

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Exemple  concret : transmission familiale optimisée

Un  couple de parents (chacun âgé de moins de 80 ans) veut aider leur fils à  acheter son premier appartement. 100 000 € × 2 parents = 200 000 € + 31 865 €  × 2 parents = 63 730 €, soit 263 730 € transmis totalement en franchise de  droits. Si les quatre grands-parents participent également, le montant peut  dépasser 390 000 €.

3. Les différents types de donations

Toutes les donations ne se ressemblent pas.Le type de donation choisi influe sur la fiscalité applicable, les biens concernés, et les droits conservés par le donateur.

Type 1 — La donation simple

C'est la forme la plus courante. Le donateur transmet la pleine propriété d'un bien (épargne, valeurs mobilières, bien immobilier) à un ou plusieurs donataires. Elle est définitive et irrévocable dans la quasi-totalité des cas, et doit être réalisée devant notaire pour tout bien immobilier.

Type 2 — La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit

Le donateur transmet la nue-propriété du bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit — le droit d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Au décès, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires.

Barème fiscal de la nue-propriété selon l'âge du donateur :

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Pourquoi  donner tôt est doublement gagnant

Pour  un bien de 300 000 €, donner la nue-propriété à 60 ans revient à payer des  droits sur 150 000 € (50 %). Attendre 75 ans, c'est payer sur 210 000 € (70  %). L'économie fiscale réalisée en donnant à 60 ans peut dépasser 5 000 à  8 000 € selon le nombre d'enfants.

Type 3 — La donation-partage

La donation-partage répartit les biens entre les héritiers de son vivant, en définissant précisément la part de chacun. Une fois réalisée, les biens transmis sont définitivement hors succession et leur valeur est figée à la date de la donation, ce qui évite les réévaluations conflictuelles au moment du décès du donateur.

Type 4 — Le don manuel

Le don manuel (ou don de la main à la main)est une remise directe d'argent ou d'un bien mobilier corporel, sans acte notarié. Il bénéficie des mêmes abattements fiscaux, mais doit être déclaré à l'administration fiscale (formulaire 2735). Il ne peut pas porter sur des biens immobiliers.

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Il est important de signaler que le recours à un imprimé CERFA pour réaliser un don peut se révéler piégeux.

En effet, ce dernier doit revêtir certaines mentions et options (attention à ne pas se tromper de case suivant l’abattement à utilisé) et doit faire l’objet d’un enregistrement auprès de l’Administration fiscale par le donataire dans le mois de sa signature

Attention  : l'omission de déclaration est risquée

Un  don manuel non déclaré peut être re qualifié en donation déguisée par  l'administration fiscale. Les droits, majorés des pénalités et intérêts de  retard, peuvent alors être réclamés rétroactivement sur 6 ans. Votre notaire  peut vous conseiller sur la forme la plus adaptée.

4. Comment sont calculés les droits de donation ?

Lorsque la donation dépasse les abattements applicables, des droits de donation sont dus sur la fraction excédentaire, selon un barème progressif.

Barème applicable entre parents et enfants

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5. Les conditions à respecter pour une donation valide

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•      Capacité du donateur : le donateur doit êtremajeur et sain d'esprit. Une donation réalisée par une personne sous tutelleest nulle sans autorisation judiciaire.

•      Irrévocabilité : une donation est en principedéfinitive. Les exceptions légales sont rares (ingratitude grave, inexécutiondes charges). Réfléchissez avant de signer.

•      Respect de la réserve héréditaire : vous nepouvez pas donner davantage que la quotité disponible. En cas de dépassement,vos héritiers pourront demander la réduction au décès.

•      Acte notarié obligatoire : pour tout bienimmobilier ou démembrement. Pour les dons manuels, la déclaration fiscale(formulaire 2735) reste obligatoire et soumise à enregistrement comme expliqué ci-dessus.

6. Les 5 erreurs à éviter absolument

Erreur n°1 : attendre trop longtemps

La règle des 15 ans signifie que chaque doncoûte une fenêtre d'abattement. Ne pas donner avant 70 ans, c'est perdre un oudeux cycles complets d'exonération, soit plusieurs dizaines de milliers d'eurosdéfinitivement perdus pour vos enfants.

Erreur n°2 : oublier les petits-enfants

Beaucoup de grands-parents ignorent qu'ilspeuvent donner 31 865 € par petit-enfant tous les 15 ans. Dans une famille avecquatre petits-enfants, c'est 127 460 € transmis sans impôts, souventcomplètement ignorés.

Erreur n°3 : confondre don manuel et donation officielle

Un virement bancaire sans déclaration estun don manuel. Il doit être déclaré dans le mois suivant (formulaire 2735).L'oublier, c'est s'exposer à un redressement fiscal en cas de contrôle ou àl'ouverture d'une succession.

Erreur n°4 : donner en pleine propriété sans réfléchir à l'usufruit

Transmettre la pleine propriété d'un bienimmobilier sans conserver l'usufruit peut vous priver de votre logement ou devos revenus locatifs. La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit estquasi-systématiquement recommandée.

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Erreur n°5 : donner au moyen du don manuel en pensant que les valeurs transmises ne feront l’objet d’aucune réévaluation

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Le recours à une donation-partage est ici fortement recommandée afin d’éviter toute réévalution.

Au décès, les donataires co-partagés deviennent les héritiers du donateur.

Calcul de la quotité disponible : les biens reçus à titre de partage anticipé constituent une avance sur succession imputable sur la part de la réserve de descendants (quote-part du patrimoine successoral réservée aux enfants).

L’évaluation des biens se fait au jour de la donation-partage et non au décès du donateur si les conditions de l’article 1078 du Code civil sont bien réunies, contrairement à la régularisation de dons manuels à chaque enfant.

Conclusion : donner, c'est aussi un acte delucidité

La Fête des Mères est l'occasion de penserà ce qui dure vraiment. Au-delà des cadeaux éphémères, une donation bienstructurée est l'un des plus beaux gestes qu'un parent ou un grand-parentpuisse faire : transmettre de son vivant, avec amour et intelligence, ce qu'ila construit au fil des années.

Les règles existent. Les abattements aussi.Il ne manque souvent qu'un rendez-vous chez le notaire pour les activer.

Vous souhaitez faire une donation à vos  enfants ou petits-enfants ?

Notre étude vous accompagne pour  calculer les abattements applicables, choisir le type de donation le plus  adapté et rédiger l'acte dans les meilleures conditions fiscales et  juridiques. Premier rendez-vous sans engagement.

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FAQ — Questions fréquentes sur les donationsfamiliales

Ces questions structurent le schema FAQPage pour les featured snippets Google.

Peut-on  donner à la fois à ses enfants et à ses petits-enfants ?

Oui,  et les abattements sont indépendants. Un grand-parent peut donner 100 000 € à  son enfant ET 31 865 € à chaque petit-enfant, le tout sans impôt. Ces  abattements se cumulent sans plafond commun.

Une  donation peut-elle être annulée ?

La  donation est en principe irrévocable. Les exceptions légales sont rares :  ingratitude grave du donataire (atteinte à la vie du donateur, sévices,  insultes graves), inexécution des charges. Ces révocations doivent être  prononcées par un tribunal.

Les  abattements s'appliquent-ils automatiquement ?

Non.  La donation doit être déclarée à l'administration fiscale — par acte notarié  (obligatoire pour l'immobilier) ou via le formulaire 2735 (dons manuels).  L'abattement n'est pas automatique : c'est la déclaration qui l'active et  fait courir le délai de 15 ans.

Mon  enfant est mineur, peut-il recevoir une donation ?

Oui.  Un enfant mineur peut recevoir une donation. Ses représentants légaux  administrent les biens jusqu'à sa majorité. Si les deux parents sont  donateurs, il faut désigner un administrateur ad hoc — votre notaire s'occupe  de cette formalité.

Quelle  différence entre une donation et un prêt familial ?

Le  prêt familial doit être remboursé. La donation est définitive et sans  contrepartie. Le prêt familial doit être formalisé (contrat écrit,  déclaration pour les prêts supérieurs à 5 000 €) pour éviter toute  requalification par l'administration fiscale.

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Vous avez des enfants, des petits-enfants, un conjoint à protéger ? Attendre le dernier moment pour organiser sa succession, c'est souvent leur laisser une situation complexe à gérer. Il existe des outils simples, efficaces et légaux pour anticiper, on vous les explique.

En France, plus de 600 000 successions s'ouvrent chaque année. Dans la grande majorité des cas, les familles font face à une réalité qu'elles n'avaient pas anticipée : blocages bancaires, mésententes entre héritiers, fiscalité lourde, vente forcée d'un bien immobilier. Pourtant, le droit français offre des outils remarquablement efficaces pour organiser la transmission de son patrimoine de son vivant.

Pourquoi attendre est risqué : 3 conséquences d'une succession non anticipée

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Le risque fiscal : payer beaucoup plus d'impôts que nécessaire

Sans anticipation, la transmission s'effectue au décès, en une seule fois. Or les abattements fiscaux se reconstituent tous les 15 ans. Une famille qui n'a jamais effectué de donations perd des décennies d'optimisation légale. Un parent qui décède avec un patrimoine de 500000 € expose ses héritiers à 50 000 à 100 000 € de droits non optimisés.

Le risque juridique : l'indivision subie

Sans testament ni organisation préalable, le patrimoine immobilier tombe en indivision entre les héritiers. Chaque décision: vendre, louer, rénover, requiert l'accord unanime. C'est la source de la majorité des conflits familiaux post-succession. En France, plus de 30 % des litiges successoraux trouvent leur origine dans une indivision non choisie.

Le risque humain : la vulnérabilité encas de perte d'autonomie

Si vous perdez vos facultés cognitives sans avoir désigné un mandataire de protection, c'est le juge des tutelles qui nommera un tuteur légal. Cette procédure judiciaire peut figer la gestion de votre patrimoine pendant des mois, voire des années.

Le bon moment pour anticiper, c'est maintenant

Il n'existe pas d'âge minimum pour organiser sa succession. Plus vous commencez tôt, plus les outils sont efficaces fiscalement. Les abattements se rechargent tous les 15 ans : une donation à 55 ans vous permet d'en faire une nouvelle à 70 ans sans frais. Un notaire peut vous accompagner bien avant que la question ne devienne urgente.

Les 5 outils notariaux pour une succession anticipée réussie

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Outil n°1

La donation: transmettre de son vivant avec des avantages fiscaux

La donation est l'outil le plus utilisé et le plus puissant de la transmission anticipée. Elle permet de transmettre un bien ou une somme d'argent à ses proches de son vivant, en bénéficiant d'abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans.

Lien de parenté                                Abattement (tous les 15 ans)                                Remarque

Parent → Enfant                                            100 000 €                                        Par parent, par enfant

Grand-parent → Petit-enfant                        31 865 €                             Cumulable avec l'abattement parent

Entre époux / partenaires PACSés                80 724 €                                                          —

Don familial de sommes d'argent               + 31 865 €                    Cumulable avec tous les abattements  ci-dessus

(avant  80 ans, vers majeur)

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Donation en nue-propriété : un outil doublement avantageux

En donnant la nue-propriété d'un bien immobilier, vous transmettez la valeur patrimoniale tout en continuant à l'habiter ou à en percevoir les loyers (usufruit conservé). L'assiette taxable est réduite selon un barème lié à votre âge. Au décès, les héritiers récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.

Outil n°2

L'assurance-vie: la transmission horssuccession

Les capitaux versés via l'assurance-vie échappent en grande partie aux droits de succession. Pour les versements effectués avant 70 ans, chaque bénéficiaire bénéficie d'un abattement de 152 500 €.Au-delà, le taux est de 20 % jusqu'à 700 000 €, puis 31,25 %. Le conjoint survivant ou partenaire PACSÉ est totalement exonéré.

La désignation des bénéficiaires est un acte crucial. Une clause mal rédigée peut réduire à néant l'avantage fiscal de l'assurance-vie. Votre notaire peut vous accompagner dans cette rédaction pour éviter les pièges classiques.

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Outil n°3

Le mandat de protection future: anticiper la perte d'autonomie

Le mandat de protection future est un acte notarié qui vous permet de désigner, de votre vivant, la personne qui gérera vos affaires si vous venez à perdre vos capacités (maladie d'Alzheimer, AVC, accident). Sans ce document, c'est le juge des tutelles qui nomme un tuteur légal — qui peut ne pas être la personne que vous auriez choisie.

Il couvre la protection de la personne (soins, lieu de vie) et la gestion du patrimoine (vente d'un bien, placements). Il ne prend effet qu'au moment où l'incapacité est médicalement constatée.

Cas concret : la famille Dupont

M. Dupont, 72 ans, signe un mandat de protection future en désignant sa fille aînée. Trois ans plus tard, il est diagnostiqué d'une maladie d'Alzheimer. Sa fille prend immédiatement en charge la gestion du patrimoine, sans aucune procédure judiciaire. Le bien immobilier est vendu dans de bonnes conditions et les fonds sécurisés pour financer l'hébergement.

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Outil n°4

La SCI familiale: organiser la transmission d'un patrimoine immobilier

La SCI familiale est particulièrement adaptée aux familles qui possèdent un ou plusieurs biens immobiliers et souhaitent les transmettre progressivement tout en conservant le contrôle de leur gestion. Ses avantages :

• Transmission progressive : vous donnez des parts chaque année dans la limite des abattements, sans jamais perdre la gestion du bien tant que vous détenez la majorité.
• Décote de valorisation : les parts de SCI bénéficient d'une décote de 10 à 15 % sur la valeur vénale du bien, réduisant l'assiette de la donation.
• Évitement de l'indivision : la SCI a ses propres statuts et un gérant désigné: plus de blocages liés à l'indivision classique.
• Flexibilité : les statuts permettent d'organiser précisément les droits de chaque associé (logement, revenus, vote).

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Outil n°5

Le testament: exprimer ses volontés et protéger les proches non héritiers

Sans testament, c'est la loi qui décide de la répartition de vos biens, elle ne tient pas compte de vos souhaits ni des personnes qui vous sont proches sans être vos héritiers légaux (concubin, ami, neveu). Le testament notarié est conservé au Fichier Central des Dispositions de Dernières Volontés : impossible à perdre ou à contester pour vice de forme.

Il permet des legs particuliers, protège un conjoint non marié (qui n'hérite légalement de rien sans testament), et exprime vos volontés sur la répartition de la quotité disponible.

La réserve héréditaire : une limite à respecter

Vos enfants ont droit à une part incompressible de votre patrimoine (1/2 pour un enfant, 2/3 pour deux enfants,3/4 pour trois enfants ou plus). Votre testament ne peut porter que sur la «quotité disponible ». Votre notaire calculera précisément cette quotité avant toute rédaction pour s'assurer que votre stratégie reste dans les limites légales.

Quel outil pour quelle situation ? Le tableau comparatif

Votre situation                                       Donation                             Assurance-vie                             SCI familiale                             Testament

Enfants à qui transmettre                        Idéal                               Complémentaire                            Si immobilier                          Indispensable

Conjoint non marié (concubin)              Limité                                 Très efficace                                    Partiel                               Indispensable

Bien immobilier / éviter l'indivision   Nue-propriété                           Non adapté                                      Idéal                               En complément

Petits-enfants ou proches         Abattement spécifique              Bénéficiaire libre                          Selon statuts                       Legs particuliers

Anticipation perte                      Prépare la transmission             Capital protégé                                  Partiel                         + Mandat protection*

d'autonomie future

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Les 4 erreurs classiques à éviter absolument

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Erreur n°1 : Attendre d'être malade ou très âgé

C'est l'erreur la plus fréquente et la plus coûteuse. Les abattements se rechargent sur 15 ans. Une donation à 60 ans permet d'en faire une nouvelle à 75 ans. Attendre jusqu'à 80 ans, c'est perdre deux cycles complets d'optimisation, soit potentiellement des dizaines de milliers d'euros de droits supplémentaires pour vos héritiers.

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Erreur n°2 : Faire une donation sans réserve d'usufruit

Transmettre la pleine propriété d'un bien immobilier de son vivant sans conserver l'usufruit peut vous priver de votre logement ou de vos revenus locatifs. La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit est quasi-systématiquement recommandée pour les biens immobiliers.

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Erreur n°3 : Oublier de mettre à jour la clause bénéficiaire de l'assurance-vie

Un divorce, un décès, une naissance, un remariage, de nombreux événements peuvent rendre obsolète une clause rédigée il y a 15 ans. Une clause non mise à jour peut conduire à verser les capitaux à un ex-conjoint ou à des héritiers non souhaités.

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Erreur n°4 : Croire qu'on n'a pas assez de patrimoine pour anticiper

L'anticipation successorale n'est pas réservée aux grandes fortunes. Dès que vous avez un logement, une épargne ou des proches à protéger, une organisation préalable a du sens. La rédaction d'un testament coûte quelques centaines d'euros. Le coût d'une succession non préparée peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros pour vos héritiers.

Conclusion : anticiper, c'est protéger

Organiser sa succession de son vivant n'est pas un acte morbide, c'est un acte d'amour et de responsabilité envers ceux que l'on aime. Les outils existent, ils sont éprouvés, et le cadre juridique français offre des possibilités remarquables d'optimisation.

Donation, assurance-vie, mandat de protection future,SCI familiale, testament : avec l'accompagnement d'un notaire, ces dispositifs deviennent accessibles à tous, à tout âge, et adaptables à chaque situation.

La question à se poser n'est pas « Ai-je assez de patrimoine pour anticiper ? » mais « Qu'est-ce que j'expose mes proches à gérer si je ne fais rien aujourd'hui ? »

Vous souhaitez organiser votre succession ?

Notre étude vous accompagne dans l'analyse de votre situation patrimoniale et familiale pour mettre en place les outils les plus adaptés à vos objectifs.

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La Loi de Finances 2026 vient d’être adoptée.

Comme chaque année, elle apporte des ajustements fiscaux qui peuvent avoir un impact direct sur :

· votre patrimoine immobilier

· vos projets de transmission

· votre stratégie d’épargne

· votre fiscalité personnelle

Certaines mesures renforcent des dispositifs existants, d’autres introduisent de nouvelles contraintes. Voici une analyse claire des dispositions les plus structurantes pour les particuliers et les chefs d’entreprise

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I. Immobilier : fiscalité, investissement et plus-values

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L’immobilier reste au cœur des priorités du législateur en 2026. Trois axes dominent : l’investissement locatif, la rénovation énergétique et la revente.

1. Un nouveau dispositif d’investissement locatif : l’amortissement « Jeanbrun »

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Un nouveau mécanisme fiscal voit le jour en 2026 pour encourager l’investissement locatif à vocation abordable.

Principe

Le dispositif permet de pratiquer un amortissement fiscal sur le prix d’acquisition du bien, déductible des revenus fonciers.

Concrètement : Vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix du logement, réduisant ainsi votre base imposable.

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Conditions principales

· Engagement de location de 9 ans minimum

· Respect de plafonds de loyers

· Plafonds de ressources du locataire

· Location en secteur intermédiaire, social ou très social

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Avantage fiscal

Plus le niveau social du logement est élevé, plus l’avantage fiscal est important.

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Type de location              Taux d’amortissement               Plafond de déduction

Intermédiaire                                3,5 %                                         8 000 €

Sociale                                            4 %                                        10 000 €

Très sociale                                  4,5 %                                       12 000 €

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Analyse notariale

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Ce dispositif peut être intéressant pour :

· Les contribuables fortement imposés

· Les investisseurs souhaitant créer du déficit foncier maîtrisé

· Les stratégies de constitution de patrimoine locatif long terme

Attention cependant : La rentabilité doit être étudiée globalement (rendement réel, contraintes locatives, gestion, fiscalité à la revente).

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2. Rénovation énergétique : prolongation du “super-déficit foncier”

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Le plafond majoré de déficit foncier (21 400 € au lieu de 10 700 €) est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 pour les rénovations énergétiques lourdes.

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Ce que cela signifie

Si vous réalisez des travaux permettant de sortir un logement du statut de “passoire thermique”, vous pouvez imputer jusqu’à 21 400 € de déficit sur votre revenu global.

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Opportunité patrimoniale

· Améliorer la valeur du bien

· Réduire l’impôt

· Anticiper les interdictions progressives de location

La rénovation devient ici un levier fiscal stratégique, pas seulement environnemental.

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3. Plus-values immobilières : exonérations prolongées

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Deux dispositifs sont prolongés jusqu’en 2027 :

· Exonération en cas de cession à un opérateur créant du logement social ou intermédiaire

· Abattement exceptionnel en zones tendues

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Conseil pratique

Si vous détenez un terrain ou un bien situé en zone tendue, il peut être intéressant de vous diriger vers des opérateurs type « bailleurs sociaux » pour réduire éventuellement votre imposition sur la plus-value immobilière.

Cette exonération étant temporaire, une analyse du calendrier de vente peut être pertinente.

Le timing fiscal devient un outil stratégique.

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II. Transmission d’entreprise : un Pacte Dutreil plus encadré

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Le Pacte Dutreil, outil clé pour transmettre une entreprise avec 75 % d’abattement sur les droits de donation ou de succession, est durci.

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1. Exclusion des actifs non professionnels

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Les “biens de confort” (résidences secondaires, œuvres d’art, actifs non nécessaires à l’activité) sont désormais exclus du calcul de l’abattement.

Cela oblige à une analyse fine de la structure patrimoniale de l’entreprise.

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2. Allongement de la durée de conservation

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L’engagement collectif de conservation des titres passe de 4 à 6 ans après transmission.

Cela renforce la logique de transmission familiale durable.

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Analyse stratégique

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Les transmissions devront être encore plus préparées avec les professionnels qui vous accompagnent et notamment votre notaire :

· Audit des actifs

· Structuration juridique en amont

· Réorganisation éventuelle des holdings

· Anticipation du calendrier

La transmission doit être parfaitement anticipée pour la sécuriser et l’optimiser (notamment fiscalement).

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III. Épargne et fiscalité personnelle : ce qui évolue

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1. Plan d’Épargne Retraite (PER) : fin de l’avantage fiscal après 70 ans

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Les versements effectués après 70 ans ne seront plus déductibles fiscalement.

Cela modifie les stratégies d’optimisation retraite pour les contribuables seniors.

Il devient essentiel d’anticiper les versements avant cet âge.

2. PFU et barème progressif : plus de flexibilité

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L’option pour l’imposition au barème progressif des revenus mobiliers n’est plus irrévocable.

Cela permet une gestion plus fine selon l’évolution des revenus annuels.

Un arbitrage annuel devient possible.

3. Vers la dématérialisation des successions

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La télétransmission des déclarations de succession est facilitée.

Objectif :

· Simplifier

· Accélérer

· Sécuriser les démarches

Cette évolution modernise la pratique notariale. Le notaire pourra ainsi télétransmettre la déclaration de succession à l’administration fiscale.

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IV. Ce que cela signifie concrètement pour vous

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La Loi de Finances 2026 ne bouleverse pas l’ensemble du paysage fiscal, mais elle renforce trois tendances :

1. L’encadrement des transmissions

2. L’incitation à la rénovation énergétique

3. La responsabilisation des investisseurs

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Chaque situation étant unique, les impacts varient selon :

· Votre niveau d’imposition

· Votre patrimoine immobilier

· Votre stratégie d’entreprise

· Votre âge

· Vos objectifs successoraux

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Notre conseil

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Ne pas réagir dans l’urgence. La fiscalité évolue chaque année. La cohérence patrimoniale se construit sur le long terme.

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Un rendez-vous d’analyse chez votre notaire permet :

· D’identifier les opportunités

· D’éviter les erreurs

· De sécuriser juridiquement votre situation personnelle et patrimoniale,

· D’optimiser fiscalement la détention et la transmission de votre patrimoine

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FAQ – Loi de Finances 2026

La Loi de Finances 2026 impacte-t-elle tous les propriétaires ?

Non, mais elle peut concerner les investisseurs locatifs, les vendeurs en zones tendues et les propriétaires réalisant des travaux énergétiques.

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Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il les anciens mécanismes ?

Il s’inscrit dans une nouvelle logique d’incitation à la location abordable. Il doit être étudié au cas par cas.

Le dispositif PINEL est supprimé.

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Faut-il revoir sa stratégie de transmission d’entreprise ?

Oui, notamment si vous envisagez un Pacte Dutreil. Les nouvelles règles nécessitent une analyse préalable approfondie.

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Est-ce le bon moment pour vendre un bien immobilier ?

Cela dépend de votre situation, de la localisation du bien et des dispositifs d’exonération applicables.

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Conclusion

La Loi de Finances 2026 confirme une chose : La fiscalité devient de plus en plus stratégique.

Immobilier, transmission, épargne : chaque décision doit être pensée dans une logique globale.

Notre étude vous accompagne pour analyser ces évolutions et adapter votre stratégie patrimoniale.

Coup de cœur immobilier : les bons réflexes quand on achète en couple

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(Mariés, pacsés ou en concubinage)

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Acheter un bien immobilier à deux est souvent l’aboutissement d’un projet de vie. Mais juridiquement, un achat en couple n’a rien d’un acte neutre.

Selon que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, les règles applicables diffèrent profondément, notamment en cas de séparation, de revente ou de décès.

Avant de signer, il est essentiel de comprendre une réalité : L’amour n’a pas de régime juridique. Le patrimoine, si.

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Cet article vous propose une lecture claire, structurée et approfondie des enjeux.

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I. Première question essentielle : dans quel cadre juridique achetez-vous ?

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Le statut du couple détermine :

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· La propriété du bien

· La répartition des droits

· Les règles en cas de séparation

· La protection en cas de décès

· Les conséquences fiscales

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Ne pas l’anticiper peut créer des situations juridiquement lourdes.

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II. Vous êtes mariés : tout dépend de votre régime matrimonial

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1. Mariage sous le régime légal (communauté réduite aux acquêts)

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C’est le régime par défaut si aucun contrat n’a été signé.

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Principe

Tous les biens acquis pendant le mariage sont communs, même si un seul époux finance.

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Exemple concret :

· Monsieur finance seul l’apport

· Madame ne participe pas financièrement

· Le bien est acheté pendant le mariage

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Le bien est commun, sauf clause spécifique ou emploi de fonds propres dûment prouvé.

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Risques en cas de divorce

· Partage à 50/50 en principe

· Difficultés si financement déséquilibré

· Nécessité de justifier les apports

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En cas de décès

Le conjoint survivant est héritier, mais :

· En présence d’enfants, les droits varient

· La pleine propriété n’est pas automatique

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2. Séparation de biens : attention à l’indivision

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Dans ce régime :

· Chacun reste propriétaire de ce qu’il finance

· Le bien acheté à deux est détenu en indivision

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L’acte d’achat doit préciser la quote-part exacte :

· 50/50

· 70/30

· 90/10

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Erreur fréquente :

‍Répartition 50/50 alors que l’apport est très déséquilibré.

‍

En cas de séparation :

· Le partage se fera selon la quote-part indiquée

· Pas selon la réalité financière si elle n’est pas mentionnée

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3. La clause de remploi : souvent oubliée

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Si un époux finance avec :

· Héritage

· Donation

· Vente d’un bien propre

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Il faut prévoir une clause de remploi dans l’acte.

Sinon, le bien risque d’entrer dans la communauté.

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III. Vous êtes pacsés : une fausse impression de protection

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Depuis 2007, le PACS est par défaut sous séparation de biens.

Beaucoup de couples pensent être protégés comme des époux. Ce n’est pas le cas.

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1. En cas de séparation

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· Application du droit de l’indivision

· Vente possible si désaccord

· Risque de blocage si un partenaire refuse

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2. En cas de décès

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Le partenaire pacsé n’est pas héritier légal.

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Sans testament :

· Les héritiers du défunt récupèrent sa part

· Le partenaire peut se retrouver en indivision avec les parents ou enfants

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C’est l’un des risques majeurs en pratique notariale.

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IV. Vous êtes en concubinage : le cadre le plus fragile

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Le concubinage n’offre aucune protection juridique automatique.

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1. Achat à deux

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Chaque partenaire détient une quote-part.

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En cas de séparation :

· Soit vente amiable

· Soit procédure judiciaire

· Soit rachat de soulte

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2. En cas de décès

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Le concubin survivant :

· N’est pas héritier

· N’a aucun droit automatique

· Peut devoir quitter le logement

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Même après 20 ans de vie commune.

C’est une situation extrêmement fréquente en pratique.

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V. L’indivision : un mécanisme souvent mal compris

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L’indivision est simple au moment de l’achat. Elle peut devenir complexe en cas de conflit.

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Principe :

· Toute décision importante nécessite l’accord des deux

· L’un peut demander la sortie d’indivision à tout moment

« Nul n’est tenu de rester dans l’indivision »

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Conséquence :

· Vente forcée possible

· Procédures longues et coûteuses

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VI. Les solutions juridiques pour sécuriser l’achat

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Un notaire ne se contente pas de rédiger l’acte.

Il peut mettre en place des outils juridiques adaptés :

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1. Convention d’indivision

· Stabilise la situation

· Encadre la gestion du bien

· Peut interdire la vente pendant une durée déterminée

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2. Testament

· Protège le partenaire

· Permet d’organiser la transmission

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3. Donation entre époux

· Protection renforcée

· Droits élargis pour le conjoint survivant

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4. Clause de tontine

· Protection maximale du survivant

· Solution adaptée dans certains cas spécifiques

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Chaque solution doit être analysée selon :

· La situation familiale

· La présence d’enfants

· Le patrimoine existant

· Les objectifs de transmission

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VII. L’enjeu fiscal : un aspect stratégique

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Le statut du couple impacte :

· Les droits de succession

· Les abattements

· La fiscalité en cas de donation

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Exemple :

Situation Droits de succession

Mariés Exonération totale

Pacsés Exonération totale

Concubins Taxation à 60 %

Ce point à lui seul justifie une anticipation.

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VIII. Les erreurs les plus fréquentes observées en étude

· Répartition 50/50 automatique sans réflexion

· Absence de testament

· Oubli de clause de remploi

· Méconnaissance des conséquences successorales

· Mauvaise anticipation d’un rachat de soulte

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Ces situations génèrent ensuite :

· Conflits

· Procédures

· Blocages patrimoniaux

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IX. Le rôle du notaire : sécuriser le projet, pas seulement l’acte

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Acheter en couple n’est pas seulement une opération immobilière.

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C’est un acte structurant pour :

· Le patrimoine

· La protection du conjoint

· La transmission future

· La stabilité familiale

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L’accompagnement notarial permet :

· D’adapter l’acte à votre situation réelle

· D’anticiper les risques

· De sécuriser juridiquement votre engagement

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Conclusion

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Un coup de cœur immobilier est un moment fort.

Mais un achat réussi est un achat sécurisé.

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Avant de signer, prenez le temps d’analyser :

· Votre statut

· Votre régime

· Votre protection

· Vos objectifs patrimoniaux

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Parce qu’un projet à deux mérite une structure juridique solide.

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FAQ – Achat immobilier en couple : vos questions les plus fréquentes

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Peut-on acheter un bien immobilier en concubinage ?

Oui, il est tout à fait possible d’acheter un bien immobilier en concubinage. Dans ce cas, les concubins achètent généralement en indivision, avec une quote-part précisée dans l’acte (par exemple 50/50 ou 60/40). En revanche, le concubinage n’offre aucune protection automatique en cas de séparation ou de décès, ce qui rend indispensable l’anticipation avec un notaire.

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Acheter en couple : vaut-il mieux être marié, pacsé ou concubin ?

Tout dépend de votre situation familiale, patrimoniale et de vos objectifs. En pratique :

· Le mariage offre la protection la plus complète, notamment en cas de décès (selon le régime matrimonial).

· Le PACS offre une protection fiscale intéressante, mais ne crée pas automatiquement de droits successoraux.

· Le concubinage est juridiquement le plus fragile, notamment en cas de décès (droits de succession à 60 % pour le survivant).

Un notaire peut vous aider à choisir la solution la plus adaptée avant l’achat.

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Est-ce que le partenaire pacsé hérite automatiquement ?

Non. Le partenaire pacsé n’est pas héritier légal. Sans testament, il n’héritera pas, même si le couple vivait ensemble depuis longtemps.

En revanche, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession si un testament existe. C’est pourquoi, en cas d’achat immobilier, un testament est très souvent recommandé.

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Est-ce que le concubin hérite automatiquement ?

Non. Le concubin n’est jamais héritier légal. Sans dispositif anticipé, le survivant n’a aucun droit automatique sur le bien.

De plus, si un concubin hérite par testament, la fiscalité est très lourde : les droits de succession peuvent atteindre 60 %.

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Acheter à deux : comment déterminer les parts (50/50, 70/30…) ?

Les parts doivent être indiquées dans l’acte d’achat, en fonction du financement réel :

· Apport personnel

· Montant emprunté

· Capacité de remboursement

· Participation au crédit

Une erreur fréquente est de faire du 50/50 “par simplicité”, alors que l’un finance beaucoup plus. En cas de séparation, cela peut créer une injustice et des tensions.

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Si un seul paie le crédit, est-ce que le bien lui appartient ?

Pas forcément.

· En mariage sous communauté, le bien peut être commun même si un seul finance.

· En indivision (PACS, concubinage, séparation de biens), la propriété dépend des quotes-parts indiquées dans l’acte.

Le fait de payer seul le crédit ne suffit pas automatiquement à modifier la propriété.

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Que se passe-t-il en cas de séparation si on a acheté en indivision ?

En cas de séparation, plusieurs options existent :

· Vente du bien et partage du prix

· Rachat de la part de l’autre (rachat de soulte)

· Maintien temporaire en indivision

Si aucun accord n’est trouvé, l’un des indivisaires peut demander la vente judiciaire. L’indivision peut donc devenir une source de blocage si elle n’est pas encadrée.

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Peut-on forcer la vente d’un bien acheté en couple ?

Oui, dans certains cas. En indivision, la loi prévoit que “nul n’est tenu de rester dans l’indivision”. Si l’un des propriétaires souhaite sortir, il peut demander la vente, même si l’autre refuse.

C’est pourquoi il est souvent utile de prévoir une convention d’indivision.

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Qu’est-ce qu’une convention d’indivision ?

Une convention d’indivision est un document juridique qui permet de :

· Fixer les règles de gestion du bien

· Encadrer la sortie d’indivision

· Prévoir une durée minimale pendant laquelle on ne peut pas imposer la vente

· Organiser les modalités en cas de séparation

C’est une solution particulièrement utile pour les couples pacsés ou concubins.

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Qu’est-ce qu’une clause de remploi ?

La clause de remploi est une clause insérée dans l’acte de vente, notamment pour les couples mariés.

Elle permet de préciser que l’achat est financé avec des fonds propres (héritage, donation, vente d’un bien personnel). Sans cette clause, le bien peut être considéré comme commun, même si l’argent venait d’un seul époux.

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Faut-il faire un testament quand on achète en couple ?

Dans beaucoup de cas, oui.

· En PACS : le testament est souvent indispensable car le partenaire n’hérite pas automatiquement.

· En concubinage : le testament est fortement recommandé, même si la fiscalité reste lourde.

· En mariage : il est parfois utile selon la situation familiale (enfants, famille recomposée, etc.).

Le notaire peut vous orienter vers la solution la plus adaptée (testament, donation entre époux, etc.).

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Acheter en couple : que se passe-t-il si l’un décède ?

Cela dépend de votre statut :

· Mariés : le conjoint survivant a des droits successoraux.

· Pacsés : aucun droit automatique sans testament.

· Concubins : aucun droit automatique, avec une fiscalité très pénalisante.

C’est une question essentielle à anticiper dès l’achat, surtout si le bien est la résidence principale.

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Acheter en couple : la clause de tontine est-elle une bonne solution ?

La clause de tontine peut être une solution efficace pour protéger le survivant, car elle prévoit que le bien revient automatiquement au dernier vivant.

Cependant, elle n’est pas adaptée à toutes les situations, notamment en présence d’enfants, et peut avoir des conséquences fiscales. Elle doit être étudiée au cas par cas avec le notaire.

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Acheter en couple : qui est le mieux protégé en cas de décès ?

Le mieux protégé est généralement :

1. Le conjoint marié (selon régime matrimonial et situation familiale)

2. Le partenaire pacsé avec testament

3. Le concubin, qui reste très peu protégé juridiquement et fiscalement

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Quels sont les meilleurs réflexes avant de signer un achat immobilier en couple ?

Avant de signer, il est recommandé de :

· Vérifier votre statut (mariage, PACS, concubinage)

· Identifier votre régime matrimonial ou votre convention de PACS

· Définir clairement la répartition financière

· Prévoir la gestion du bien en cas de séparation

· Anticiper la transmission en cas de décès

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Un rendez-vous notarial permet d’éviter les erreurs les plus fréquentes.

Rachat de soulte :définition, calcul, frais et rôle du notaire lors d’une séparation

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Lors d’une séparation (divorce, rupture de PACS ou de concubinage), la question du devenir du logement commun se pose très fréquemment. Lorsque l’un des ex-conjoints souhaite conserver le bien immobilier, le rachat de soulte constitue une solution juridique permettant de mettre fin à l’indivision tout en assurant un partage équitable du patrimoine.

Cette opération, souvent perçue comme complexe, implique des enjeux juridiques, financiers et fiscaux importants. L’intervention du notaire est indispensable pour sécuriser l’opération et prévenir tout litige ultérieur.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

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Le rachat de soulte est une opération juridique par laquelle l’un des indivisaires rachète la part de l’autre sur un bien immobilier détenu en commun. En contrepartie, il verse une somme d’argent appelée soulte, correspondant à la valeur de la quote-part cédée.

Sur le plan juridique, il s’agit :

• d’un partage mettant fin à l’indivision,
• entraînant un transfert de propriété immobilière.

Le rachat de soulte doit obligatoirement être formalisé par un acte notarié, seul garant de la sécurité juridique et de l’opposabilité de l’opération aux tiers.

Dans quels cas recourir à un rachat de soulte ?

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Le rachat de soulte est principalement utilisé dans les situations suivantes :

Rachat de soulte en cas de divorce

Lors d’un divorce, le rachat de soulte permet à l’un des époux de conserver le logement familial tout en indemnisant l’autre de sa part.

Il est à noter que l’intention de mettre fin à l’indivision par l’attribution du bien à l’un des époux pourrait et devrait prévue avant le divorce, notamment lorsqu’il s’agit d’un divorce par consentement mutuel.

Ainsi, le projet de partage devrait être établi concomitament à l’établissement de la convention portant règlement de toutes les conséquences de la séparation du couple (pension alimentaire, prestation compensatoire, garde des enfants…).

Rachat de soulte après une séparation de partenaires pacsés

Les partenaires pacsés peuvent également procéder à un rachat de soulte, selon les règles prévues par leur convention de PACS ou le régime légal.

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Rachat de soulte entre concubins

Les concubins sont en principe propriétaires en indivision. Le rachat de soulte permet de sortir de cette indivision sans vendre le bien.

Dans tous les cas et cela concerne les trois points visés ci-dessus, il faut retenir que plus on anticipe les conséquences de la séparation et plus ilest alors facile de régler en amont les problèmes dans de bonnes conditions.

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Rachat de soulte et statut juridique du couple

Les modalités du rachat de soulte dépendent étroitement du statut juridique du couple.

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Époux mariés

Selon le régime matrimonial :

• Communauté légale : répartition en principe     à 50/50
• Séparation de biens :     répartition selon les apports réels
• Communauté universelle :     analyse spécifique requise

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Partenaires pacsés

Le régime applicable dépend :

• soit du régime légal de séparation de biens,
• soit des clauses prévues dans la convention de PACS.

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Concubins

La répartition s’effectue selon les quotes-parts indiquées dans l’acte d’acquisition (souvent 50/50, mais pas systématiquement).

Chaque situation nécessite une analyse personnalisée, réalisée par le notaire.

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Comment se calcule un rachat de soulte ?

Le calcul du rachat de soulte repose sur plusieurs éléments essentiels.

1. L’évaluation du bien immobilier

Le bien est estimé à sa valeur vénale actuelle, en tenant compte du marché immobilier local.
Cette estimation peut être réalisée par :

• le notaire,
• un agent immobilier,
• un expert immobilier indépendant.

2. Le capital restant dû

Le capital restant dû sur le prêt immobilier est déduit de la valeur du bien.

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3. La quote-part de chaque indivisaire

La soulte correspond à la valeur de la part cédée.

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Exemple de calcul

• Valeur du bien : 300 000 €
• Capital restant dû : 100 000 €
• Valeur nette : 200 000 €
• Quote-part de l’ex-conjoint : 50 %

Montant de la soulte : 100 000 €

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Comment financer un rachat de soulte ?

Dans la majorité des cas, le rachat de soulte nécessite un financement bancaire.

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Plusieurs solutions existent :

• souscription d’un nouveau prêt immobilier,
• intégration de la soulte dans le crédit existant,
• rachat global du prêt.

La banque exigera :

• la désolidarisation de l’ex-conjoint,
• la reprise intégrale du prêt par l’emprunteur restant,
• une assurance emprunteur adaptée.

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Assurance emprunteur et rachat de soulte

L’assurance emprunteur est un point souvent sous-estimé lors d’un rachat de soulte.

En pratique :

• l’assurance existante doit être modifiée ou résiliée,
• une nouvelle assurance individuelle est généralement exigée,
• le coût de l’assurance peut impacter significativement la capacité d’emprunt.

Le notaire travaille en coordination avec l’établissement bancaire pour sécuriser cet aspect de l’opération.

Quels sont les frais liés à un rachat de soulte ?

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Les frais de notaire

Les frais comprennent :

• le droit de partage, fixé à 1,1 % de l’actif net partagé,
• les émoluments du notaire,
• les frais administratifs et de publicité foncière.

Les frais bancaires

Ils peuvent inclure :

• frais de dossier,
• frais de garantie (hypothèque ou caution),
• indemnités de remboursement anticipé, le cas échéant.

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Quelle fiscalité pour un rachat de soulte?

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En principe :

• aucune imposition sur la plus-value lorsque le bien constitue la résidence principale,
• exonération admise dans le cadre d’un partage consécutif à une séparation.

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En revanche, des règles spécifiques s’appliquent :

• aux résidences secondaires,
• aux biens locatifs,
• à certaines situations patrimoniales complexes.

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Un conseil notarial permet de sécuriser le traitement fiscal de l’opération.

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Cas particuliers et situations complexes

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Soulte négative

Lorsque la valeur du bien est inférieure au capital restant dû, aucune soulte n’est versée, mais la reprise de dette doit être précisément encadrée.

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Désaccord sur la valeur du bien

En cas de désaccord, le recours à un expert immobilier indépendant est recommandé afin d’éviter un contentieux.

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Délais

Un rachat de soulte nécessite généralement :

• 2 à 3 mois pour le financement bancaire,
• 1 à 2 mois pour la rédaction et la publication de l’acte notarié.

Peut-on refuser un rachat de soulte ?

Aucun indivisaire ne peut être contraint d’accepter un rachat de soulte.
En cas de désaccord persistant :

• le bien peut être vendu,
• ou faire l’objet d’une licitation judiciaire.

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Pourquoi faire appel à un notaire pour un rachat de soulte ?

Le notaire joue un rôle central à chaque étape :

• analyse juridique et patrimoniale,
• calcul précis de la soulte,
• rédaction de l’acte de partage ou d’attribution,
• coordination avec les banques et avocats,
• publication de l’acte.

Son intervention garantit la sécurité juridique, l’équilibre du partage et la prévention des litiges futurs.

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Questions fréquentes sur le rachat de soulte

Le rachat de soulte est-il obligatoire ?

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Non. Il s’agit d’une solution parmi d’autres pour sortir de l’indivision.

Peut-on racheter une soulte sans crédit ?

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Oui, si l’acquéreur dispose des fonds nécessaires.

Combien de temps prend un rachat de soulte ?

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En moyenne, entre 3 et 5 mois selon la complexité du dossier.

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Conclusion

Le rachat de soulte constitue une solution efficace pour conserver un bien immobilier lors d’une séparation, à condition d’en maîtriser les implications juridiques, financières et fiscales.
L’accompagnement par un notaire est essentiel pour sécuriser l’opération, protéger les intérêts de chaque partie et anticiper les conséquences patrimoniales à long terme.

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Si cette année encore, vous décidez de bien garnir les souliers de vos proches, vos cadeaux échappent au fisc...

À condition toutefois de rester raisonnable.

Quelques billets dans une enveloppe, un chèque, des bijoux. etc. Les idées ne manquent pas pour décorer le pied du sapin. Apriori, aucun de vos cadeaux ne sera taxé.

Mais si l'administration fiscale considère qu'il ne s’agit pas de simples présents mais bel et bien de « dons manuels » alors vos cadeaux doivent être déclarés et soumis à l'imposition (après application de certains abattements).

Présents d'usage

Juridiquement, les présents d'usage ne sont ni rapportables fiscalement, ni civilement. Vous êtes libre de gratifier vos proches par des cadeaux sans avoir à en justifier auprès de l’administration fiscale et sans qu’il en soit tenu compte lors de votre succession. Si la règle est simple, la pratique l’est un peu moins. Le législateur n’a pas défini avec précision le présent d'usage et notamment les critères à retenir pour les distinguer des dons manuels qui sont eux rapportables et taxables.

Une occasion particulière

Deux conditions sont à respecter pour que le cadeau soit considéré comme un présent d’usage :

Pour ne pas être taxé ou remis en cause, il doit donc être fait lors d’une occasion particulière : Noël, un anniversaire, une réussite à un examen, un mariage, etc. Et avoir une valeur raisonnable en comparaison à vos propres ressources.

Dons manuels

Si l’une de ces deux conditions est manquante, votre geste sera qualifié de don manuel et, à ce titre, devra être déclaré aux impôts et éventuellement taxé (sauf si sa valeur est en-deçà des abattements fiscaux, voir ci-dessous).

Donations et abattements

En matière de donation, deux abattements vous permettent de vous montrer généreux à l’égard de vos enfants et vos petits-enfants, sans verser un euro au fisc. Ils sont cumulables et renouvelables tous les quinze ans. Attention à ne pas les confondre.

Pour enfants ou petits-enfants :

Le premier, d’un montant de 100 000€ (enfant) ou 31 865€(petits-enfants) est applicable sans condition.

Concrètement, il est utilisable quel que soit le bien donné (somme d’argent, bijou, bien immobilier, etc) et quel que soit votre âge ou celui de votre enfant ou petit-enfant.

 Dons d’argent et donateur âgé de plus de 80 ans :

Le second d’un montant de 31 865€ ne s’applique qu’aux dons d’argent et ne peut intervenir que si vous avez moins de 80 ans et que votre enfant ou petit-enfant (ou neveu et nièce, si vous n’avez pas d’enfant) est majeur.Compte tenu de ces montants, vos cadeaux de Noël même s’ils dépassent la valeur d’un simple présent d’usage, pourront s’effectuer, le plus souvent, en franchise d’impôt (d’autant que votre conjoint peut faire de même avec ses enfants et petits-enfants, ce qui double les abattements).

Les bons formulaires pour le fisc

Dans le mois qui suit la date de la donation, votre enfant ou petit-enfant doit souscrire un imprimé spécifique en double exemplaires et le déposer ou l’expédier au service des impôts des entreprises de son domicile.Si le don excède la valeur de l’abattement, le formulaire doit être accompagné du paiement des droits de donation.

Mais il est aussi possible (et même préférable) de se rendre chez son notaire qui pourra vous conseiller sur les clauses à insérer dans la donation et se chargera d’effectuer les formalités fiscales.

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Tout acheteur immobilier est confronté aux « frais de  notaire ». Mais que recouvrent-ils exactement ? Peut-on vraiment les réduire  ? On vous explique tout.

Ce  qu'il faut retenir en 30 secondes

•        Les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 %  du prix d'achat dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf.

•        Ils ne reviennent pas tous au notaire : plus de 80 %  sont des taxes collectées par les Notaires et reversées à l'État et aux  collectivités.

•        Il existe des leviers légaux pour les réduire :  déduire les meubles, acheter dans le neuf.

•        La déclaration de fiscalité immobilière est  directement impactée par ces frais : certains sont déductibles des revenus  fonciers.

Pourquoi les frais de notaire restent mal compris ?

Chaque année, des milliers d'acquéreurs immobiliers sont surpris au moment de signer l'acte authentique de vente. La raison ? Les fameux « frais de notaire », qui peuvent représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un bien dans l'ancien, viennent s'ajouter au prix de vente négocié.

Pourtant, l'appellation « frais de notaire» est trompeuse. En réalité, seulement 10 % environ de cette somme constitue la rémunération effective du notaire. Le reste correspond à des taxes et droits que le notaire collecte pour le compte de l'État et des collectivités locales, ainsi que des débours, soit les différentes pièces nécessaires à la réalisation de l’acte.

Dans cet article, votre office notarial vous décrypte la composition exacte de ces frais, les différences entre achat dans l'ancien et dans le neuf, et surtout les stratégies pour les réduire. Une lecture indispensable avant tout projet immobilier.

1. Que recouvrent exactement les « frais de notaire » ?

Les frais de notaire, appelés plus précisément « frais d'acquisition », se décomposent en trois grandes catégories. Comprendre leur structure est la première étape pour envisager de les optimiser.

1.1 Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement)

C'est la part la plus importante environ 75 à 80 % du total des frais et pourtant la moins connue. Les droits de mutation sont des taxes perçues par le notaire au profit de l'État et des départements lors de tout transfert de propriété immobilière.

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Leur taux varie selon le type de bien :

•      Dans l'ancien (logement construit depuis plus de 5 ans): plus de 6% du prix de vente selon les départements. La plupart ont opté pour le taux maximum de 5,00 % (part départementale) auquel s'ajoutent une taxe communale (1,20 %) et des frais de gestion (2,37 % de la part départementale).

•      Dans le neuf (VEFA, construction) : les droits sont réduits à 0,715 % du prix, ce qui explique la grande différence de frais totaux entre neuf et ancien.

Point juridique important

Depuis  2025, les départements ont la faculté de porter leur taux de 4,50% à 5,00%.  La quasi-totalité des 101 départements français ont exercé cette option.  Vérifiez le taux applicable dans votre département avant de signer.

1.2 Les émoluments du notaire

Ce sont les seuls frais qui constituent véritablement la rémunération du notaire. Ils sont fixés par l'État selon un barème réglementaire (tarif réglementé), et non librement négociés.

Ce barème est dégressif et calculé par tranches sur la valeur du bien :

Tranche de prix                            Taux applicable                            Exemple (bien à 300 000 €)

De 0 à 6 500 €                                      3,945 %                                                          256,43 €

De 6 500 € à 17 000 €                       1,627 %                                                           170,83 €

De 17 000 € à 60 000 €                    1,085 %                                                          466,55 €

Au-delà de 60 000 €                          0,814 %                                                        1 952,40 €

TOTAL émoluments HT                        —                                                              ≈ 2 846 € HT

(bien à 300 000 €)

1.3 Les débours et frais annexes

Les débours sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acquéreur : frais de cadastre, d'état civil, de publication foncière, de rémunération des intermédiaires administratifs… Ils représentent en général entre 800 et 1 200 € par transaction.

2. Ancien vs Neuf : un écart considérable

L'un des facteurs les plus déterminants sur le montant des frais de notaire est le type de bien acheté. L'écart entre l'ancien et le neuf (bien achevé depuis moins de cinq ans) peut représenter plusieurs milliers d'euros d'économie.

Critère                                                    Logement ANCIEN                                                    Logement NEUF (VEFA)

Droits de mutation                                 5,80 % – 6,00 %                                                                       0,715 %

Frais totaux estimés                              7 à 8 % du prix                                                                  2 à 3 % du prix

Exemple sur 300 000€                   ≈ 22 000 – 24 000 €                                                        ≈ 6 000 – 9 000 €

TVA applicable                                 Aucune (bien existant)                                                    20 % sur prix de vente

À savoir : l'avantage du neuf n'est pas toujours aussi net qu'il y paraît

Si  les frais de notaire sont bien inférieurs dans le neuf, le prix au m² est  généralement 15 à 30 % plus élevé que dans l'ancien pour un même secteur  géographique. Sans compter la TVA à 20 % qui s'applique sur le prix total.  L'analyse globale du coût d'acquisition reste indispensable. Votre notaire  peut vous accompagner dans cette comparaison.

3. Les leviers légaux pour réduire les frais de notaire

Contrairement à une idée reçue, il est tout à fait possible de réduire les frais de notaire.

3.1 Déduire la valeur des biens mobiliers du prix de vente

C'est probablement la stratégie la plus efficace et la plus accessible mais qui ne reste qu’une tolérance de l’administration fiscale. Les droits de mutation ne s'appliquent que sur les biens immobiliers, pas sur les meubles et équipements qui restent dans le logement.

Concrètement, si le vendeur laisse dans le bien des équipements de valeur: cuisine équipée, bibliothèques sur mesure, matériel électroménager haut de gamme, cheminée décorative, leur valeur peut être défalquée du prix de vente sur lequel sont calculés les droits.

Exemple chiffré : pour un appartement vendu 300 000 € avec une cuisine équipée estimée à 15 000 €, les droits de mutation seront calculés sur 285 000 € et non sur 300 000 €. L'économie peut atteindre 750 à 900 € sur les seuls droits.

Attention : un cadre strict à respecter

La  liste des meubles et leur valorisation doivent figurer explicitement dans  l'acte de vente. Les prix doivent correspondre à la valeur réelle du marché  de l'occasion, une surestimation peut être requalifiée en fraude fiscale.  Votre notaire vous guidera pour rédiger une liste conforme, avec des valeurs  cohérentes et justifiables.

3.2 Acheter dans le neuf ou en VEFA

Comme vu précédemment, l'achat d'un bien neuf réduit considérablement les droits de mutation (de 6,30 % à 0,715 %). Si votre projet d'achat est flexible et que des programmes neufs existent dans la zone recherchée, cette option mérite d'être sérieusement étudiée, notamment pour les biens de valeur élevée où l'économie peut dépasser 15 000 €.

3.3 Commission d’agence charge acquéreur

Lorsqu'un bien est vendu via une agence immobilière, et que le mandat de vente le prévoit ou en cas de mandat de recherche, les droits de mutation sont calculés sur le prix net vendeur (hors commission d'agence).

Exemple : un appartement affiché à 320 000€ dont 20 000 € de commission d'agence à la charge de l'acheteur → les droits de mutation ne porteront que sur 300 000 €. Économie potentielle : environ 1100 à 1 200 €.

3.5 Bénéficier des exonérations pour les primo-accédants et les zones rurales

Certaines collectivités locales ont voté des exonérations partielles ou totales de droits de mutation pour :

•      Les primo-accédants dans certains départements, (ex laSAVOIE avec un taux à 4% au lieu des 5% si l’acquéreur est primo accédant, c’est-à-dire non propriétaire de sa résidence principales dans les deux dernières années) ;

•      Les acquisitions dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) ;

•      Les achats en zone ANRU (rénovation urbaine).

Ces dispositifs variant selon les départements et les communes, consultez votre notaire pour savoir si vous êtes éligible dans votre secteur géographique.

4. Frais de notaire et déclaration fiscale :ce que vous devez savoir

La saison des déclarations de revenus est l'occasion de rappeler les implications fiscales des frais de notaire, souvent mal connues des contribuables.

4.1 Les frais de notaire sont-ils déductibles ?

La réponse dépend de l'usage du bien acquis:

•      Résidence principale : les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus, ni récupérables fiscalement à la revente.

•      Investissement locatif (revenus fonciers régime réel) :les frais de notaire peuvent être déduits des revenus fonciers l'année de l'acquisition ou intégrés au prix de revient pour le calcul de la plus-value à la revente.

•      Investissement en SCI soumise à l'IS : les frais peuvent être amortis comptablement sur la durée de détention du bien.

4.2 Frais de notaire et plus-value immobilière

À la revente, les frais de notaire payés lors de l'achat sont intégrables dans le prix de revient du bien, ce qui réduit la plus-value imposable et donc l'impôt à payer.

En l'absence de justificatif exact, l'administration fiscale accepte un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition pour représenter les frais d'acquisition (frais de notaire inclus).

Cette règle du forfait est souvent plus avantageuse pour les biens achetés dans l'ancien, où les frais réels approchent ou dépassent ce seuil. Conservez précieusement vos actes de vente et les détails des frais payés.

5. Simuler vos frais de notaire : les outils à connaître

Avant de vous engager dans un achat immobilier, nous vous recommandons d'estimer précisément le montant des frais à prévoir. Plusieurs outils sont disponibles :

•      Le simulateur officiel des Notaires de France

•      La consultation directe de votre étude notariale.

Un rendez-vous de conseil avec votre notaire vous permettra d'obtenir une estimation personnalisée, d'identifier les leviers de réduction applicables à votre situation, et de vérifier votre éligibilité aux dispositifs locaux spécifiques.

Conclusion : des frais à anticiper, pas à subir

Les frais de notaire ne sont pas une fatalité opaque. Ils obéissent à des règles précises, fixées par la loi, et comportent des marges d'optimisation réelles pour tout acquéreur averti.

Retenir les meubles, choisir son type de bien avec soin, vérifier son éligibilité aux exonérations locales, déduire les frais sur ses revenus fonciers : autant de leviers à actionner avec l'accompagnement d'un professionnel du droit.

Votre notaire est votre meilleur allié dans cette démarche. Son rôle ne se limite pas à authentifier les actes : il vous conseille, optimise votre situation fiscale et vous protège juridiquement tout au long de votre projet immobilier.

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FAQ — Questions fréquentes sur les frais de notaire

Peut-on  payer les frais de notaire avec son crédit immobilier ?

En  principe, les banques financent les frais de notaire dans le cadre d'un  crédit immobilier, mais ce n'est pas systématique. Certains établissements  exigent que les frais soient couverts par l'apport personnel. Vérifiez ce  point avec votre banquier avant de signer le compromis.

Les  frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?

Non.  Si les émoluments sont réglementés nationalement, les droits de mutation (la  part la plus importante) varient selon les départements.

Quand  faut-il payer les frais de notaire ?

Les  frais de notaire sont réglés le jour de la signature de l'acte authentique de  vente, en même temps que le prix du bien. Ils sont versés directement au  notaire, qui est chargé de les reverser aux administrations concernées.

Y  a-t-il une différence entre « frais de notaire » et « émoluments » ?

Oui,  et c'est important. Les « frais de notaire » est un terme générique qui  englobe les droits de mutation, les émoluments et les débours. Il faut parler  de « frais d’acte » et non de frais de Notaire.

Les  « émoluments » désignent uniquement la rémunération du notaire, qui ne  représente qu'une fraction des frais totaux.

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